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C-19 | Todas as regras no Arrendamento


Este artigo é um resumo do texto mais completo, pode pedir acesso ao texto integral através do nosso e-mail geral@kgsaadvogados.com


O regime do arrendamento tem sido objeto de várias medidas, dispersas em diplomas distintos, também estes sucessivamente alterados.

Para permitir uma leitura e verificação mais cómoda do que expomos, recorremos às seguintes abreviaturas no seguimento:


  • CC: Código Civil;

  • CIRS: Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares;

  • DL10A: Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, que estabelece medidas excecionais e temporárias relativas à situação epidemiológica do novo Coronavírus - COVID 19, retificado pela Declaração de Retificação n.º 11-B/2020 e alterado pelo Decreto-Lei n.º 10-E/2020, pela Lei n.º 4-A/2020, pelo Decreto-Lei n.º 12-A/2020, pela Lei n.º 5/2020 e pelo Decreto-Lei n.º 14-F/2020;

  • L1A: Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, que estabelece medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19 alterada, pela Lei n.º 4-A/2020 e alterada e republicada pela Lei n.º 4-B/2020;

  • D2A: Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, que regulamentou a declaração do estado de emergência decretado pelo Presidente da República entretanto revogado pelo Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de abril;

  • D2B: Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de abril, que regulamenta a prorrogação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República;

  • L4C: Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID -19;

  • P91: Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril, que define, em execução da L4C, os termos em que é demonstrada a quebra de rendimentos.



1 | EXTINÇÃO DE CONTRATOS

(8.º L1A e 1053.º CC)


Estão suspensas as seguintes formas de extinção de contratos de arrendamento nos seguintes termos:

  1. A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

  2. A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;

  3. A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

  4. O prazo de restituição com base em caducidade (salvo no caso de término definido por lei ou por estipulação das partes), se o término desse prazo ocorrer durante o período em que vigorarem as referidas medidas;

  5. A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

Esta suspensão aplica-se desde 12 de março de 2020 e manter-se-á por 60 dias decorridos da data a definir por decreto-lei, no qual se declara o termo da presente situação excecional.



2 | DESPEJO E CESSAÇÃO DE CONTRATOS

(7.º/11 L1A)

Estão suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.

Esta suspensão aplica-se desde 12 de março de 2020 e manter-se-á até à data a definir por decreto-lei, no qual se declara o termo da presente situação excecional.



3 | APOIO EM HABITUACIONAL: INQUILINOS

(3.º, 4.º, 5.º, 6.º, 11.º, 12.º e 13.º L4C, 2.º a 9.º P91 e 13.º CIRS)


Os inquilinos (residência permanente – presume-se que é a residência permanente a morada fiscal) que tenham sofrido uma quebra de rendimentos superior a 20 % dos rendimentos, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35 %, passam a ter as seguintes opções:


Pagamento das rendas no Estado de Emergência em 12 meses.

Para as rendas devidas durante o Estado de Emergência e no mês subsequente ao à sua cessação, é permitido o seu pagamento em doze prestações mensais, contadas a partir desse momento, em montantes não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Todas as rendas não pagas passam a ser obrigatoriamente pagas em caso cessação do contrato por iniciativa do arrendatário.


Empréstimo sem juros junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (“IHRU”).

É criado um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).


Redução para inquilinos ou equivalente de imóveis de entidades públicas.

É dada a possibilidade a estas entidades, quanto aos seus imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual, para, durante o período de vigência da L4C, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

Este apoio não se aplica àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.


Isenção de pagamento para inquilinos ou equivalente de imóveis de entidades públicas.

Quanto aos imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual destas entidades, é dada às mesmas a possibilidade de isentar do pagamento de renda quanto aos arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.


Moratória no pagamento para inquilinos ou equivalente de imóveis de entidades públicas.

Finalmente e quanto aos imóveis destas entidades, arrendados ou cedidos sob outra forma contratual, podem estas ainda estabelecer moratórias aos seus arrendatários.



4 | APOIO EM HABITACIONAL: SENHORIOS

(3.º a 5.º L4C, 2.º a 9.º P91 e 13.º CIRS)


Os senhorios (pessoas singulares) que tenham sofrido uma quebra no rendimento mensal dos membros do seu agregado familiar que decorra do não pagamento de rendas pelos seus arrendatários ao abrigo das medidas do ponto anterior, de modo a que o rendimento disponível restante desse agregado desça abaixo do valor do indexante dos apoios sociais (IAS), passam a poder recorrer a empréstimo sem juros do IRHU sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça abaixo do IAS pela falta de pagamento de rendas dos inquilinos (que não tenham recorrido a empréstimo do IRHU).

Este é um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga.



5 | APOIO EM NÃO HABITACIONAL

(7.º a 10.º L4C, 9.º, 18.º/2/a) e Anexo 1 D2B e 12 DL10A)


Os arrendatários (não habitacionais) passam também a ter a possibilidade de diferir o pagamento de rendas, mesmo no caso de outros contratos de exploração de imóveis para fins comerciais, nos seguintes casos:


1. Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços. Quando encerrados ou quando tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo da legislação publicada no contexto do estado de emergência, por determinação legislativa ou administrativa ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;


2. Estabelecimentos de restauração e similares. Aqui incluem-se aqueles que mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos na Lei.

Os arrendatários mencionados em cima, podem diferir o pagamento das rendas dos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Esta falta de pagamento não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, nem como causa para aplicação de qualquer outra penalidade legal ou contratual.

Por outro lado, relembra-se que aquele encerramento de instalações e estabelecimentos não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.



6 | CASOS ESPECIAIS DE CESSAÇÃO

A invocação do encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo do Decreto n.º 2-B/2020 para efeitos de alteração de circunstâncias passa a servir apenas como base para modificação do contrato, não sendo possível o recurso ao direito de resolução no âmbito do instituto.

Também não é admitida a resolução com qualquer outra causa, nem a denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis. Este encerramento também não é admitido como fundamento para a obrigação de desocupação de imóveis.



7 | LOCAÇÃO EM GERAL


O legislador veio prever ainda, indiscriminadamente quanto aos contratos de locação, a inaplicabilidade, durante o período de vigência Lei n.º 4-C/2020 de 6 de abril, a aplicação do número 3 do artigo 1041.º do Código Civil, que estabelece a possibilidade do locador (senhorio ou outro), em caso de atraso no pagamento de rendas (sem o seu pagamento acrescido de indemnização igual a 20 % das rendas ou alugueres devidos), manter em dívida as rendas subsequentes recusando o seu recebimento.



NOTA FINAL

Ao leitor, pede-se que não considere ser de prescindir o apoio de um advogado. Este é apenas um resumo informativo que não permite, sem a intervenção de conhecimento especializado, retirar conclusões suficientes.

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